Chung cư: luật sơ hở, người ở thiệt thòi!

Ông Nguyễn Ngọc Điện - Ảnh: P.P.H.

TT - Không ít người bỏ ra hàng tỉ đồng mua căn hộ cao cấp để được cung cấp dịch vụ “tận răng” nhưng đã “vỡ mộng”, thậm chí còn gặp phải nhiều điều phiền toái. Là người am hiểu câu chuyện về chung cư, TS Nguyễn Ngọc Điện - phó trưởng khoa kinh tế - luật Đại học Quốc gia TP.HCM - đã phân tích nhiều khía cạnh của vấn đề này với phóng viên Tuổi Trẻ.

Ông Nguyễn Ngọc Điện nói: “Vấn đề sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư là chuyện khá phức tạp. Nhà chung cư là một tập hợp của nhiều căn nhà, có nhiều chủ sở hữu mà ranh giới vật chất giữa họ không rõ ràng. Ở nhiều nước, để quản lý chung cư thì nhà nước xây dựng cả một bộ luật rất công phu chứ không phải một vài văn bản riêng lẻ. Còn ở ta, cơ quan quản lý chung cư thuộc ngành xây dựng, trong khi đây là vấn đề dân sự, liên quan nhiều đến pháp luật về quyền sở hữu. Vì vậy, một số quy định do cơ quan quản lý đưa ra chưa giải quyết được gốc của vấn đề”.

* Gần đây, các cơ quan chức năng mới đặt ra vấn đề về quản lý chung cư trong khi loại hình này đã tồn tại hàng chục năm qua. Liệu có quá chậm không, thưa ông?

- Trước đây, quyền sở hữu trong chung cư không quá phức tạp. Các công trình công cộng, tiện ích phục vụ những người ở chung cư không đòi hỏi phải đầu tư lớn nên người ở chung cư không bị sức ép về chi phí quản lý. Còn bây giờ có nhiều chung cư cao cấp, đòi hỏi phải trang thiết bị hiện đại, tiện nghi như thang máy, hành lang, truyền hình cáp, hệ thống điện ngầm... nên chi phí quản lý cũng tăng theo. Chi phí tăng quá cao tạo thành sức ép khiến người sử dụng “bật ngửa”.

Trong khi đó những quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng ở chung cư không rõ ràng. Chủ đầu tư lợi dụng sự không rõ ràng này để tranh thủ khai thác những sơ hở của quy định để kinh doanh trục lợi trên các dịch vụ như chỗ để xe, thang máy… Họ đã giữ lại những dịch vụ, tiện ích thiết yếu, mang tính chất khống chế đối với sinh hoạt của chủ sở hữu căn hộ và buộc người sử dụng phải mua lại với giá do họ đặt ra. Người sử dụng rơi vào tình thế “ăn cơm tù” của chủ đầu tư, từ đó phát sinh mâu thuẫn.

TP.HCM đang mọc lên rất nhiều nhà chung cư. Và “câu chuyện nhà chung cư” cũng đang là điều nhiều người quan tâm - Ảnh: N.C.T.

* Giá bán mua căn hộ ban đầu bao gồm những dịch vụ tiện ích tối thiểu. Nay các chủ đầu tư lại bán dịch vụ, chẳng khác nào người mua nhà chung cư phải mua dịch vụ đến hai lần?

- Về nguyên tắc, khi bán hết căn hộ thì chủ đầu tư “trắng tay”, phần sở hữu chung được trao về cho những người có nhu cầu sử dụng. Nhất thiết những phần sở hữu chung này phải được chung cư hóa, là sở hữu chung của toàn bộ các chủ sở hữu căn hộ chung cư (đây cũng là cách khai thác tài sản lâu dài và có hiệu quả nhất).

Nếu chủ đầu tư còn căn hộ chưa bán hết thì tùy theo số lượng, giá trị căn hộ, họ sẽ có một lượng phiếu nhất định khi biểu quyết những vấn đề liên quan đến chung cư. Nhưng thực tế, không ít chủ đầu tư sau khi bán hết căn hộ vẫn còn sở hữu các dịch vụ tiện ích và tiếp tục khai thác, kinh doanh để thu lợi. Như vậy, đúng là chủ đầu tư đã bán hai lần những dịch vụ tiện ích cho người sử dụng. Không ai mua căn hộ chung cư rồi phải đi thuê tất cả tiện nghi thiết yếu xung quanh mà đáng ra mình được hưởng.

Ở nhiều nước, pháp luật quy định tất cả những công trình tiện ích thiết yếu phải là sở hữu chung. Phần sở hữu chung này được quy định trong điều lệ của chung cư và phải đăng ký điều lệ qua cơ quan có thẩm quyền. Chủ đầu tư nào bị phát hiện lén lút giữ lại những tài sản buộc phải chung cư hóa để làm tài sản riêng và sau này khai thác trục lợi thì có thể bị xử lý hình sự. Do vậy, các chủ đầu tư không dám vi phạm.

* Dù có quy định nhưng trong các trường hợp tranh chấp thường thì phần thắng luôn nghiêng về các chủ đầu tư, người sử dụng chịu thiệt thòi. Phải chăng các quy định về quản lý chung cư vẫn chưa bảo vệ người sử dụng?

- Đó là do luật sơ hở. Một khi các chủ đầu tư biết chủ động khai thác những sơ hở đó thì phần thiệt đương nhiên rơi vào người sử dụng. Vụ tranh chấp bãi đậu xe hơi của một chung cư cao cấp ở Hà Nội là trường hợp điển hình. Luật cho phép chủ đầu tư giữ lại phần diện tích bãi đậu xe làm sở hữu riêng nên người sử dụng có phản đối kiểu gì cũng chỉ là “làm reo” chứ khó có thể đòi hỏi thêm quyền lợi gì cho mình.

Cần nói thêm, nhiều quy định hiện nay không phải là quy phạm mang tính mệnh lệnh bắt buộc và đôi khi có sự phiến diện. Sự phiến diện ở đây có thể do tình cờ nhưng cũng không loại trừ có sự tác động của các nhóm lợi ích khác nhau. Chẳng hạn nhóm nhà đầu tư có nhiều điều kiện để tiếp xúc và gây ảnh hưởng với nhà làm luật nhiều hơn nhóm người sử dụng lẻ tẻ, tiếng nói chưa đủ mạnh.

* Làm sao để giảm tranh chấp?

- Lâu nay, khi xảy ra va chạm giữa nhà đầu tư và người sử dụng chung cư, các cơ quan chức năng mới bắt tay vào quản lý, giải quyết. Tuy nhiên, họ lại chỉ giải quyết cái trước mắt, phần ngọn mà chưa triệt được nguồn gốc phát sinh mâu thuẫn. Người mua căn hộ chung cư bị buộc phải sử dụng những tiện ích do chủ đầu tư cung cấp thì chủ đầu tư đã ở thế thượng phong khi xảy ra tranh chấp. Với trách nhiệm của mình, cơ quan chức năng phải làm cách nào để không phát sinh tranh chấp, không bộc phát tình huống đối đầu giữa chủ đầu tư và người sử dụng. Như vậy, chỉ có thể chung cư hóa tất cả những tiện ích trên, đưa chủ đầu tư thành người đồng sở hữu như những chủ sở hữu khác trong chung cư, lúc đó hai bên sẽ đồng hành và không còn mâu thuẫn.

* Thưa ông, hiện nay người sử dụng làm sao để có thể tự bảo vệ mình?

- Có thể nhà chức trách cũng đã cảm nhận được những sơ hở của các quy định pháp luật nhưng để sửa những quy định đó cần phải có thời gian. Nói vậy không có nghĩa là người sử dụng bị “bít đường”. Trong thời gian chờ sửa luật, người sử dụng phải tự bảo vệ mình bằng cách tích cực đấu tranh xây dựng điều lệ nhà chung cư càng công bằng càng tốt thông qua hội nghị nhà chung cư. Điều lệ này sẽ lấp những khoảng trống, sơ hở của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là giải pháp tình thế. Người sử dụng nhà chung cư cũng nên tìm cách tiếp cận nhà làm luật để tác động, góp thêm tiếng nói bảo vệ mình.

PHÚC HUY - D.NGỌC HÀ thực hiện

TS Phạm Sĩ Liêm (viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng): Ba điểm chưa rõ trong quản lý nhà chung cư Ông Phạm Sĩ Liêm - Ảnh: C.V.K. Thứ nhất, do những quy định về sở hữu chung riêng hiện nay chưa rõ ràng nên mới sinh ra tranh chấp và khó xử. Trong chung cư có ba loại sở hữu: sở hữu căn hộ, sở hữu các diện tích chung, sở hữu riêng của chủ đầu tư (phần chung cư không bán). Bộ Xây dựng nhập sở hữu của những người mua nhà và sở hữu của chủ đầu tư thành sở hữu riêng nên gây ra mâu thuẫn và rắc rối trong quản lý. Ở đây còn nhập nhằng chuyện chủ đầu tư đầu tư cho cả khu nhà và phần chủ đầu tư giữ lại. Thứ hai, do thị trường bất động sản nước ta hiện nay chưa hoàn hảo vì chủ đầu tư có nhiều thông tin hơn người đi mua nhà. Nhà nước phải đóng vai trò là người cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ cho người mua nhà, cũng là người “gác cổng” để chủ đầu tư không đưa ra những thông tin gây thiệt hại cho người mua.  Thứ ba, việc quản lý nhà chung cư là trách nhiệm và quyền hạn của những chủ sở hữu căn hộ qua hội nghị nhà chung cư. Hội nghị này sẽ quyết định những nội dung và chi phí quản lý. Người làm chủ ở đây phải là chủ sở hữu căn hộ chứ không phải chủ đầu tư. Thực tế ở nước ta hoàn toàn ngược lại là chủ đầu tư đặt ra điều kiện với các chủ sở hữu chung cư, đó là điều tôi không hiểu nổi. Gần đây, các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM lại đặt ra giá trần phí quản lý chung cư để khống chế mức phí người dân phải đóng, thật vô lý. Thực tế yêu cầu trong xã hội rất đa dạng, hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định mức phí này tùy theo khả năng của những người sở hữu căn hộ: chung cư có nhiều người nghèo thì họ đóng phí ít và giảm các dịch vụ, nhiều người giàu thì họ đóng phí nhiều và tăng thêm dịch vụ. Nhà nước không nên chăm chăm quản lý những vấn đề này.